Was ist Crowdinvest

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Was ist Crowdinvesting


Die Anlageform „Crowdinvesting in Immobilien“ ermöglicht Anlegern, sich mit kleinen Beträgen an Immobilien-Projektentwicklungen zu beteiligen. In der Regel werden keine Immobilien gekauft, sondern Darlehen für Bauprojekte vergeben.
Immobilien sind in Niedrigzinszeiten eine beliebte Anlageklasse. Für Kleinanleger war es bisher jedoch schwierig, an den besonders renditestarken Möglichkeiten teilzuhaben.
Eigentumswohnungen binden große Eigenkapitalsummen und haben sich an vielen Standorten in Relation zu den Mieten merklich verteuert, sodass die Renditen sinken  . Das wirkt sich auch auf die Ausschüttungen von Immobilienfonds aus, die zusätzlich Management-Kosten erheben.
Mancher Boom findet im Verborgenen statt. Rund 46 Millionen Euro haben deutsche Anleger im ersten Halbjahr über das Internet in kleinen Beträgen in Immobilien gesteckt, mehr als im gesamten Vorjahr und zweieinhalbmal so viel wie 2015. (Faz.net, 24.07.2017)
Am meisten Wert wird in der Regel während der Projektentwicklungsphase generiert, d.h. während Planung und Bau eines Gebäudes. Wer sich an der Finanzierung einer Projektentwicklung beteiligen möchte, benötigt jedoch mindestens sechsstellige Summen und Immobilien-Expertise, um nicht unwissend in hochriskante Projekte zu investieren.
Crowdinvesting-Plattformen schlagen hier eine Brücke zwischen Anleger und Projektentwickler. Sie nehmen Kontakt zu Projektentwicklern auf und wählen gezielt Projekte aus, um sie den Anlegern zu präsentieren.
Diese können sich über jedes Projekt einzeln mit Projektbeschreibung, Lageplan etc. informieren und in die Angebote investieren, die sie persönlich überzeugen.

Warum nutzen Projektentwickler Crowdinvesting?

Nach einer Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien von Banken sind Vollfinanzierungen für Immobilienprojekte selten geworden. Auch bei Projekten mit sehr guten Aussichten muss ein Entwickler oft 10-20 % Eigenmittel einbringen.
Finanziert der Entwickler diesen Anteil komplett mit Eigenkapital, muss er möglicherweise auf Chancen verzichten, die der Markt aktuell bietet. Ihm fehlt liquides Kapital, mit der er weitere Grundstücke kaufen oder Projekte anstoßen kann.
Deshalb greifen zahlreiche Entwickler auf sogenannte „Mezzanine-Darlehen“ von Drittparteien wie bspw. Crowdinvesting-Plattformen zurück. Diese Darlehen treten im Liquidations- oder Insolvenzfall hinter die Forderungen der Bank zurück und werden deshalb als Eigenmittel akzeptiert. Ein Projektentwickler kann Sie also nutzen, um die Eigenmittelbasis eines Projekts zu ergänzen oder um vorhandene Eigenmittel aus einem Projekt herauszufinanzieren.
Mezzanine-Darlehen als Finanzierungsform sind in der Baubranche bereits bewährt. Durch die oftmals hohen Finanzierungssummen war diese Anlageklasse bisher nur institutionellen und semi-professionellen Investoren vorbehalten. Crowdinvesting bietet Privatanlegern nun die Möglichkeit, sich erstmal ebenfalls direkt an dieser lukrativen Anlageklasse zu beteiligen.
Crowdinvesting-Darlehen ersetzen also im Regelfall kein Bankdarlehen, sondern ergänzen es. Sie machen es dem Projektentwickler möglich Eigenkapital freizusetzen, welches er beispielsweise für neue Projekte nutzen kann.

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Mindestanlagesumme
Üblich sind Mindestanlagen von 250 € bis 1000 €. Einzelne Plattformen bieten Mindestsummen ab 10 €.
Renditen
Üblich sind Renditen von 4-7 % p.a.
Gebühren
Die Anlage selbst ist kostenfrei für Anleger. Die Crowdinvesting-Plattformen finanzieren sich über Gebühren von Projektentwicklern.
Laufzeiten
Marktüblich sind Laufzeiten von 12-24 Monaten. Vereinzelt gibt es Projekte mit bis zu fünf Jahren Laufzeit
Sicherheiten
Crowdinvestings fallen nicht unter die Europäische Einlagensicherung. Manche Projekte verfügen über grundbuchliche Eintragungen oder persönliche Bürgschaften, deren Werthaltigkeit im Schadensfall jedoch unsicher ist.  

Was ist das maximale Risiko für Anleger?

Falls ein Immobilienprojekt insolvent geht, werden aus den Liquidationserlösen zunächst die Forderungen der Bank und offene Rechnungen bedient. Ist abschließend keine weitere Insolvenzmasse vorhanden, droht den Anlegern der Totalverlust ihrer Investition.


Aktueller Status der Investments aller mir bekannten Plattformen im Bereich Immobilien

Stand 30.11.2019
Volumen
642.506.266 Euro
Aktiv
€ 441.036.035
Rückkaufangebot
0
Zurückgezahlt
€ 194.212.447
Unklar
€ 7.257.784
Zurückgezahlt
€ 194.212.447
Ausfall
0
Investmentrunden
473 Projekte
Aktiv
281 Projekte
Rückkaufangebot
0
Zurückgezahlt
185 Projekte
Unklar
7 Projekte   Insolvenzverfahren
Ausfall
Keine Ausfälle
Wie zu erkennen, sind von den 473 Projekten, wobei noch 281 aktiv sind ca. 1.5% in Insolvenz. Daher ist es ratsam, die Investitionen in mehreren Projekten zu streuen.
Nicht alles auf eine Karte setzen” ist eine der wichtigsten Strategien, um das Risiko zu minimieren, sein Geld bei der Anlage zu verlieren. Setzt man sein gesamtes Kapital auf nur ein Projekt, so hängt ein sogenanntes „Klumpenrisiko” daran – falls der Korb zu Boden fällt, zerschlagen alle Eier. Deshalb ist es wichtig, bei der Wahl der Anlageform solch ein Klumpenrisiko zu vermeiden.

7 Projekte unklar:

Portfolio Marburg und Marburg II bei Exporo Finanziert 2018
Projektentwickler Sciolla & Beilborn Immobilien Gruppe Insolvenzbekanntmachungen.de (15.11.2019). 22 IN 152/19 (23): "In dem Insolvenzantragsverfahren über das Vermögen der Sciolla & Beilborn Projektportfolio I GmbH, Vilbeler Landstraße 255, 60388 Frankfurt am Main (AG Marburg , HRB 7106), [...] ist am 15.11.2019 um 11:00 Uhr die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Antragstellerin angeordnet worden."
Immobilien Zeitung (11.11.2019): "Erstes Exporo-Projekt von Insolvenz betroffen: "Eine Projektgesellschaft, für die Exporo bei Anlegern Geld eingesammelt hat, hat einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gestellt. Der Vorstand der Deutschen Mikroapartment AG (Dema), Hubert Bonn, habe Exporo noch am gleichen Tag darüber informiert, teilt der Schwarmfinanzierer mit. Von der Insolvenzanmeldung betroffen ist das Immobilienprojekt Portfolio Marburg, für das über Exporo im August 2018 bei 877 Privatanlegern 1,68 Mio. Euro eingesammelt wurde." https://www.immobilien-zeitung.de/1000066092/erstes-exporo-projekt-von-insolvenz-betroffen.

Nassauer Hof bei Zinsland Finanziert 2018

Projektentwickler AZP Holding GmbH
Info bei Zinsland am 06.05.2019: "Wir möchten Sie darüber informieren, dass am 06. Mai 2019 über das Vermögen der AZP Projekt Steinbach GmbH – Emittentin des hier gezeigten Projektes – der Insolvenzantrag eingereicht wurde. In Kürze finden Sie an dieser Stelle unser Pressestatement." / Pressestatement
Immobilien-Zeitung (06.05.2019): "Zwei weitere Zinsland-Projekte sind pleite" / zum Artikel
Stiftung Warentest (09.05.2019): "Entwickler von zwei Zins­land-Projekten insolvent" / zum Artikel
Investmentcheck.de (15.05.2019): "Zwei Zinsland-Fundings ausfallgefährdet" / zum Artikel

Steinbacher Terrassen bei Zinsland Finanziert 2017

Projektentwickler AZP Holding GmbH
Info bei Zinsland am 06.05.2019: "Wir möchten Sie darüber informieren, dass am 06. Mai 2019 über das Vermögen der AZP Projekt Steinbach GmbH – Emittentin des hier gezeigten Projektes – der Insolvenzantrag eingereicht wurde. In Kürze finden Sie an dieser Stelle unser Pressestatement." / Pressestatement
Immobilien-Zeitung (06.05.2019): "Zwei weitere Zinsland-Projekte sind pleite" / zum Artikel
Stiftung Warentest (09.05.2019): "Entwickler von zwei Zins­land-Projekten insolvent" / zum Artikel
Investmentcheck.de (15.05.2019): "Zwei Zinsland-Fundings ausfallgefährdet" / zum Artikel

Kardinal-Wendel-Gärten (Teil 2) bei GLS Crowd

Projektentwickler Energiebau Ramstein GmbH
unternehmensregister.de (04.11.2019): 1 IN 72/19: "In dem Insolvenzantragsverfahren über das Vermögen der Energiebau Ramstein GmbH, Am Neuen Markt 2, 66877 Ramstein-Miesenbach (AG Zweibrücken, HRB 31367), [...] ist am 31.10.2019 um 12:00 Uhr die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Antragstellerin angeordnet worden. Verfügungen der Antragstellerin sind nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam."

Luvebelle bei Zinsland Finanziert 2017

Projektentwickler
CONREM Ingenieure GmbH
Stiftung Warentest berichtet von einem Insolvenzantrag, den die Projektentwickler des Immobilien-Crowdinvestments „Luvebelle“ am 15.09.2017 beim Amtsgericht München gestellt haben. Für das Projekt wurden über die Plattform Zinsland in zwei Fundingrunden insgesamt 1,25 Mio. Euro Anlegergelder eingesammelt.
In einem öffentlichen Crowdinvestment wurde im Mai 2016 499.500 Euro von 274 Investoren eingesammelt. In einer weiteren – nicht öffentlichen Fundingrunde – wurden im Juni 2017 750.000€ von 12 Investoren eingesammelt. Bei dem Projekt handelt es sich um eine Projektentwicklung von 52 Micro-Apartments in Berlin.
Zum Artikel von Stiftung Warentest (18.09.2017)
https://www.test.de/Crowdfunding-Erster-Insolvenzantrag-bei-Immobilienprojekt-5230204-0/
Zum Presse-Statement von Zinsland (18.09.2017)
https://blog.zinsland.de/lp/pressestatement-luvebelle/
Hinweis: in der offenen Crowdinvesting-Datenbank CROWDINVEST.de werden alle öffentlich einsehbaren und abgeschlossenen deutschen Crowdinvestment-Projekte erfasst. Der „exclusive“ Club-Deal mit 12 Investoren vom Juni 2017 ist nicht in der Datenbank erfasst (Details zur Fundingrunde waren bislang nicht öffentlich bekannt).
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Update am 06.12.2017: Insolvenzverfahren über das Vermögen der ConremIngenieure GmbH eröffnet / Information aus einer Pressemiteilung von Zinsland am 06.12.17: "Heute hat Zinsland über das Portal www.insolvenzbekanntmachungen.de Kenntnis darüber erlangt, dass vom Amtsgericht München das Insolvenzverfahren über die CONREM-INGENIEURE GmbH eröffnet wurde und die Verwaltungs und Verfügungsbefugnis mit der Verfahrenseröffnung vom Geschäftsführer Heinz Michael G. an den Insolvenzverwalter übergegangen ist."  ... "Mit der Eröffnung des Verfahrens hat Zinsland nun keinerlei Einfluss mehr auf den Ausgang. Die Forderungen der 274 Anleger des Projekts Luvebelle wurden dem Insolvenzverwalter übermittelt. Der Insolvenzverwalter wird nun die Ansprüche aller Gläubiger prüfen, um eine möglichst hohe Quote zu realisieren." zum Presse-Statement von Zinsland
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Update am 01.03.2018: Aus dem aktualisierten Artikel von Stiftung Warentest: "Insolvenz­verwalter Björn Hell­feld teilt Finanztest aber mit, dass die Masse nach derzeitigem Stand nicht einmal ausreicht, vor ihnen die erst­rangigen Gläubiger voll zu befriedigen." https://www.test.de/Crowdfunding-Erstmals-Insolvenzverfahren-bei-Immobil...
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Update am 11.03.2018: Aufgrund einer Leserzuschrift die mitgeteilt hat, dass das Insolvenzverfahren noch nicht abgeschlossen ist, wird der Anlagestatus zurück auf "unklar" gesetzt.
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Leserzuschrift vom 10.06.2019: "Formaljuristisch stimmt die Aussage, dass das Insolvenzverfahren noch nicht beendet ist. Materiell betrachtet ist es aber so, dass die Nachrangdarlehensgeber keinen  Cent sehen werden, Sie wurden nicht einmal aufgefordert, Ihre Forderungen zur Insolvenztabelle anzufordern. Mir liegt eine Bescheinigung von ZINSLAND aus 02/2019 vor, dass ich verlustbringend investiert habe, sowie eine Bescheinigung des Insolvenzverwalters aus 02/2019, dass ich keine Rückzahlung erhalten werde. Insofern wäre das für Nachrangdarlehensgeber interessant, nun das Projekt wenigstens steuerlich geltend gemacht werden."
© 2021 Giovanni Raneri
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